Giới thiệu

Trong kinh doanh, việc thuê mặt bằng để mở cửa hàng, văn phòng, kho bãi… rất phổ biến. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp thường chủ quan về hợp đồng thuê — dẫn đến tranh chấp khi chấm dứt hợp đồng, vi phạm hợp đồng, hoặc đòi bồi thường. Dưới đây là một tình huống mẫu và cách xử lý thực tiễn theo pháp luật hiện hành.

Tình huống mẫu

Công ty A thuê mặt bằng của ông B để mở cửa hàng. Hợp đồng thuê bằng văn bản, thời hạn 2 năm. Khi thời hạn còn 6 tháng, ông B yêu cầu tăng giá thuê gấp đôi — Công ty A không đồng ý, định dọn đi — ông B giữ lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại vì “đơn phương chấm dứt hợp đồng sớm”. Công ty A muốn lấy lại tiền đặt cọc và không chịu bồi thường.

Phân tích pháp lý & giải pháp

• Theo Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi bổ sung 2022), hợp đồng thuê bất động sản cần có nội dung rõ ràng về: thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, điều kiện gia hạn/ chấm dứt hợp đồng, tiền đặt cọc, quyền & nghĩa vụ của các bên. Nếu hợp đồng không quy định việc tăng giá thuê khi gia hạn, bên cho thuê không được tự ý tăng giá — trừ khi được bên thuê đồng ý.

• Việc “giữ lại tiền đặt cọc” hay yêu cầu “bồi thường thiệt hại” chỉ hợp pháp nếu hợp đồng có điều khoản rõ ràng về quyền đơn phương chấm dứt và nghĩa vụ bồi thường. Nếu bên cho thuê thay đổi điều kiện (tăng giá) mà chưa được cả hai bên đồng ý — coi như đơn phương vi phạm — không có quyền yêu cầu bồi thường hoặc giữ lại đặt cọc.

Giải pháp cho Công ty A:

1. Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê — xem có điều khoản nào cho phép bên thuê tăng giá, thay đổi điều kiện thuê trước thời hạn hay không.

2. Nếu không có — gửi văn bản yêu cầu ông B hoàn trả tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng. Nếu ông B từ chối, Công ty A có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

3. Đề nghị ông B bồi thường thiệt hại (nếu có) — nhưng trước hết phải chứng minh thiệt hại thực tế, và phù hợp với quy định pháp luật.

4. Trong hợp đồng thuê mới: nên thêm điều khoản rõ ràng về giá thuê, tăng giá thuê (nếu có), quyền đơn phương chấm dứt, tiền đặt cọc — để tránh rủi ro.

Bài học thực tiễn & khuyến nghị

• Luôn ký hợp đồng thuê bằng văn bản — và nên có công chứng/ chứng thực nếu thuê dài hạn, tổng hợp lớn.

• Rà soát kỹ điều khoản: giá thuê, thời hạn, gia hạn, điều kiện tăng giá, đặt cọc, chấm dứt hợp đồng, bồi thường.

• Nếu thuê mặt bằng cho hoạt động kinh doanh: nên có thêm biện pháp bảo vệ — ví dụ đặt cọc cao hơn, quy định rõ quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt, tăng giá, bàn giao lại mặt bằng…

• Trong trường hợp bất đồng, nên ưu tiên thương lượng, hòa giải trước — tránh chi phí pháp lý, mất thời gian.

Kết luận

Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng — nếu không được lập hợp đồng rõ ràng từ đầu — rất dễ phát sinh. Doanh nghiệp cần chủ động xây dựng hợp đồng chặt chẽ và biết rõ quyền lợi, nghĩa vụ để bảo vệ mình.